La nueva Ley de Vivienda en Cuba: lo que cambia para propietarios y emigrados

La Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó la Ley 187 «De la Vivienda», la reforma legal más profunda en materia habitacional desde 1988. La Gaceta Oficial Ordinaria No. 67, publicada el 14 de agosto de 2026, recogió el Acuerdo X-178 que confirma la aprobación. La nueva Ley de Vivienda Cuba propietarios emigrados ya no es un anteproyecto. Es la norma que entrará en vigor 90 días después de su publicación definitiva en la Gaceta Oficial.

Actualización importante

La Asamblea Nacional aprobó la ley el 30 de julio de 2026. La Gaceta Oficial confirmó la aprobación el 14 de agosto de 2026 mediante el Acuerdo X-178. Esta nueva ley llega acompañada de tres reglamentos:

1. El Reglamento General
2. El Reglamento de la Propiedad Horizontal
3. El Reglamento de las Cooperativas de Vivienda

Sin embargo, la ley todavía no estaba publicada en la Gaceta Oficial en su texto completo y definitivo al momento de esta actualización. Mientras eso no ocurra, continúan aplicándose las normas y procedimientos vigentes. El plazo de 90 días para la entrada en vigor comenzará a contar desde esa publicación definitiva.

El contexto: una crisis que no da espera

La nueva ley llega en el peor momento habitacional de Cuba en décadas. El déficit supera las 929,000 viviendas. El 35% del parque habitacional está en estado regular o malo. En 2025 solo se terminó el 22% del plan anual de construcción, con apenas 2,382 viviendas concluidas de las 10,795 planificadas.

La crisis energética agravó aún más el problema. Cuba acumula desde 2025 una de las peores crisis eléctricas de su historia, con al menos seis colapsos nacionales del sistema eléctrico registrados en 2026.

Esa situación llevó al gobierno a extender también el plazo para legalizar viviendas construidas sin autorización, mediante el Acuerdo 10378 firmado el 17 de junio de 2026 y publicado en la Gaceta Oficial No. 70. Es la segunda prórroga de un proceso que arrancó en 2019.

La nueva Ley de la Vivienda deroga la Ley General de la Vivienda No. 65 de 1988 y los nueve decretos-leyes modificatorios dictados entre 1998 y 2018.

Los siete cambios principales presentados ante la Asamblea Nacional

Durante la sesión del 30 de julio, el gobierno presentó siete cambios en favor de los propietarios como los más relevantes de la nueva norma:

• Primer cambio: hasta dos viviendas por persona en zonas urbanas

La nueva ley permite que las personas naturales posean hasta dos viviendas en zonas urbanas. Hasta ahora, la ley solo autorizaba una. Además, se mantiene la posibilidad de una tercera destinada al descanso o veraneo. Este es uno de los cambios más significativos del texto aprobado.

• Segundo cambio: menos autorizaciones administrativas

La ley flexibiliza los contratos de compraventa entre personas, con menor necesidad de autorizaciones administrativas para vender, donar, permutar, arrendar, unificar, ceder partes de una vivienda o transmitir la propiedad de solares yermos, azoteas y otros espacios para construir.

• Tercer cambio: transmisión de inmuebles en ruina

Las edificaciones declaradas en estado de ruina podrán transmitirse a una persona natural o jurídica con el fin de recuperar su valor de uso. Es una disposición que busca dar salida legal a miles de inmuebles deteriorados que hoy no tienen forma de ser regularizados.

• Cuarto cambio: contratos de comodato

Se reconocen legalmente los contratos de comodato, que permiten ceder el uso de una vivienda sin transferir la propiedad. Es una figura que en la práctica ya existía de forma informal y que la nueva ley formaliza.

• Quinto cambio: contratos de alimentos

Los propietarios que necesiten asistencia, como provisión de alimentos u otros cuidados, podrán establecer contratos con personas naturales o jurídicas para garantizar esa atención a cambio de derechos sobre la vivienda.

• Sexto cambio: flexibilización en herencias para emigrados

No se aplicará la incapacidad para heredar en casos de personas que fueron declaradas emigradas bajo normativas anteriores. Eso corrige una situación que durante décadas afectó a familias divididas entre Cuba y el exterior.

• Séptimo cambio: notarías de la provincia

Los procesos notariales relacionados con la transmisión de propiedad podrán realizarse ante cualquier notario dentro de la provincia, lo que agiliza trámites que antes requerían pasos adicionales.

Lo que cambia para los emigrados

Uno de los cambios más esperados por la diáspora cubana también está confirmado. Los cubanos emigrados ya no perderán sus viviendas por salir definitivamente del país.

Con la nueva ley, el Estado equipara formalmente los derechos patrimoniales de los emigrados con los de los residentes en Cuba. Un cubano que vive en Miami, Madrid o cualquier otra ciudad podrá vender, heredar o disponer de su vivienda en Cuba, directamente o mediante representante legal, sin perder ese derecho por el simple hecho de haber emigrado.

Sin embargo, algunas dudas siguen abiertas. La Gaceta Oficial todavía no había publicado el texto completo y definitivo de la ley al momento de esta actualización, por lo que los detalles precisos sobre cómo se aplica esa protección a los emigrados en la práctica no están todos confirmados. Se recomienda seguir las actualizaciones de la Gaceta Oficial antes de iniciar trámites basados en la nueva norma.

Las cuotas obligatorias en edificios: una carga que genera debate

La ley impone cuotas mensuales obligatorias a los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares para cubrir gastos de limpieza, conservación y mantenimiento de áreas comunes. La gestión se organiza mediante juntas de administración con capacidad de tomar decisiones vinculantes para todos los propietarios.

La junta podrá aprobar reparaciones, contratar servicios, gestionar programas de rehabilitación y promover medidas de eficiencia energética. Los propietarios también quedan obligados a mantener limpias y conservadas las áreas exteriores frente a sus inmuebles.

Para los emigrados con apartamentos en edificios de La Habana u otras ciudades, esta disposición añade una responsabilidad económica que puede ser difícil de cumplir desde el exterior.

La actividad inmobiliaria privada: una novedad paralela

Un cambio que no estaba en el proyecto original pero que se implementó en paralelo afecta directamente el mercado de viviendas. El 4 de agosto de 2026, cuando entró en vigor el Decreto 160 de 2026, que reduce la cantidad de actividades económicas prohibidas para el sector privado, la actividad inmobiliaria también quedó abierta a los emprendedores cubanos residentes en la Isla.

Antes de esta actualización, los agentes inmobiliarios funcionaban bajo una especie de limbo legal. Ahora tienen un marco normativo que les permite operar formalmente.

Lo que todavía no está resuelto

La ley fue aprobada. Pero el texto completo todavía no ha sido publicado en la Gaceta Oficial con el número de ley definitivo. Mientras eso no ocurra, las normas anteriores siguen en vigor y los trámites ante las direcciones municipales de la Vivienda, las autoridades de Ordenamiento Territorial y las notarías siguen rigiéndose por el marco legal anterior.

El plazo de 90 días para la entrada en vigor comenzará a contar desde esa publicación definitiva. El Consejo de Ministros tendrá también 60 días para emitir el reglamento correspondiente.

Preguntas frecuentes

¿Los cubanos emigrados perderán sus casas en Cuba con la nueva ley?

No. Uno de los principales cambios de la nueva Ley de Vivienda en Cuba es que los emigrados ya no perderán sus viviendas por salir definitivamente del país. Podrán ejercer sus derechos de propiedad directamente o mediante representante legal.

¿Cuántas viviendas puede tener una persona en Cuba según la nueva ley?

El proyecto ratifica el límite de dos viviendas por persona natural, más una casa de descanso o veraneo, que no necesariamente debe estar en zonas de playa o rurales.

¿Qué son las cuotas obligatorias para propietarios de apartamentos?

Es un pago mensual que deberán asumir los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares para cubrir gastos de limpieza, conservación, reparación y mantenimiento de áreas comunes, gestionado mediante juntas de administración.

¿Qué pasa con las viviendas subsidiadas por el Estado?

Quienes reciban una vivienda subsidiada no podrán venderla, donarla ni permutarla durante 15 años, a menos que devuelvan al Estado el monto total del subsidio recibido.