La nueva Ley de Vivienda en Cuba: lo que cambia para propietarios y emigrados

Cuba avanza hacia la reforma legal más profunda en materia de vivienda desde 1988. La Asamblea Nacional del Poder Popular ya publicó el proyecto de la nueva Ley de la Vivienda. Consta de 91 páginas y 190 artículos que amplía las facultades del Estado para intervenir, controlar y recuperar inmuebles en manos de particulares.

Para los cubanos dentro y fuera de la Isla, esta ley importa. Define quién puede tener qué, cómo se hereda una casa, y qué pasa con las propiedades de quienes emigraron. El proyecto aún debe entenderse como una propuesta normativa hasta su aprobación y publicación definitiva. Su propio texto indica que la ley entraría en vigor 90 días después de aparecer en la Gaceta Oficial.

El contexto: una crisis habitacional que no espera

La nueva Ley de Vivienda en Cuba llega en un momento crítico. El déficit habitacional supera las 929mil viviendas. El 35% del parque habitacional está en estado regular o malo. En 2025 solo se terminó el 22% del plan anual de construcción, con apenas 2.382 viviendas concluidas de las 10.795 planificadas.

El texto deroga la Ley General de la Vivienda No. 65 de 1988 y nueve decretos-leyes modificatorios dictados entre 1998 y 2018. Es, en otras palabras, un cambio de fondo, no un ajuste menor.

Lo más importante para los emigrados

Uno de los cambios más esperados tiene que ver directamente con la diáspora. Los cubanos emigrados ya no perderán sus viviendas por salir definitivamente del país. Esa es una de las principales novedades del anteproyecto.

Con esta modificación, el Estado equipara formalmente los derechos patrimoniales de los emigrados con los de los residentes en Cuba, al menos en lo relativo a la propiedad inmobiliaria. En la práctica, eso significa que un cubano que vive en Miami, Madrid o cualquier otra ciudad podrá vender, heredar o disponer de su vivienda en Cuba, directamente o mediante representante legal, sin perder ese derecho por el simple hecho de haber emigrado.

La disposición cobra especial relevancia en el contexto de la emigración masiva: entre octubre de 2021 y septiembre de 2024, más de 600 mil cubanos cruzaron hacia Estados Unidos, dejando atrás miles de viviendas cerradas o en deterioro.

El límite de dos viviendas y la casa de descanso

La propuesta confirma algo que se venía discutiendo desde hace tiempo. El proyecto ratifica el límite de dos viviendas por persona natural, más una de descanso o veraneo.

Sobre esa segunda casa, las reglas son claras. Sus dueños tienen los mismos derechos que sobre cualquier otro inmueble. Pueden venderla, donarla o permutarla. Y no necesariamente debe estar ubicada en zonas de playa o rurales.

Hay un detalle adicional en el artículo 67. Ser propietario de una vivienda no impide recibir otra por asignación estatal, pero el beneficiado con ese derecho debe entregar al Estado la vivienda que poseía hasta ese momento, con compensación recíproca si existen diferencias de precio.

Cuotas obligatorias para propietarios de apartamentos

Este es uno de los cambios que generó más reacción. El proyecto impondría cuotas mensuales obligatorias a los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares en Cuba. La medida se realiza con el argumento de financiar la limpieza, conservación, reparación y otros gastos comunes de los inmuebles.

Los titulares de viviendas en edificios de pisos o apartamentos deberán contribuir económicamente al mantenimiento y conservación de la edificación. Esa obligación incluye los gastos vinculados a áreas comunes, limpieza, servicios compartidos, conservación y rehabilitación de elementos comunes del inmueble.

Para organizar esa contribución, la ley organiza la gestión mediante juntas de administración, reglamentos internos, acuerdos obligatorios y cuentas para cubrir gastos comunes. La junta podrá aprobar reparaciones, contratar servicios, gestionar programas de rehabilitación y promover medidas de eficiencia energética y resiliencia climática.

El proyecto también obliga a los propietarios a mantener limpias y conservadas las áreas exteriores frente a sus inmuebles, entre la acera y el contén.

Viviendas subsidiadas: 15 años de restricción

Para quienes reciban una vivienda con apoyo estatal, la nueva Ley de Vivienda en Cuba establece una condición importante. Quienes reciban viviendas subsidiadas no podrán venderlas, donarlas ni permutarlas durante 15 años, salvo que devuelvan al Estado el total del subsidio recibido.

Es una medida pensada para evitar que los programas de vivienda social terminen revendiéndose poco después de entregarse. Pero también representa un compromiso a largo plazo para las familias beneficiarias.

Otros cambios relevantes del proyecto

La nueva Ley de Vivienda en Cuba incluye además una serie de disposiciones que afectan directamente la vida cotidiana de los propietarios.

Las edificaciones declaradas en estado de ruina podrán transmitirse a una persona natural o jurídica con el fin de recuperar su valor de uso. Si se trata de edificios de hasta dos pisos o apartamentos, la transmisión podrá hacerse a favor de personas naturales o jurídicas. Para edificaciones de mayor envergadura, solo a entidades con capacidad para asumir su recuperación total.

Se flexibilizan también las relaciones entre vecinos. Propietarios de viviendas contiguas podrán cederse entre sí habitaciones u otros espacios edificados, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y se mantenga la condición de vivienda adecuada.

Se autorizan los contratos de comodato, lo que permite ceder el uso de una vivienda sin transferir la propiedad. Y los propietarios que necesiten asistencia, como provisión de alimentos, podrán establecer contratos con personas naturales o jurídicas para garantizar esa atención.

En materia de herencia, no se aplicará la incapacidad para heredar en casos de personas que fueron declaradas emigradas bajo normativas anteriores. Eso corrige una situación que durante años afectó a familias divididas entre Cuba y el exterior.

Finalmente, los procesos notariales relacionados con la transmisión de propiedad podrán realizarse ante cualquier notario dentro de la provincia, lo que agiliza trámites que antes requerían pasos adicionales.

¿Cuándo entraría en vigor?

El proyecto fue sometido a consulta popular hasta el 28 de febrero de 2026 y se espera que la Asamblea Nacional lo apruebe antes de que concluya el año.

Si resulta aprobado, el Consejo de Ministros tendrá 60 días para emitir el reglamento. Y según el propio texto del proyecto, la ley entraría en vigor 90 días después de su publicación oficial en la Gaceta Oficial.

Es decir, aunque el proceso avanza, la nueva Ley de Vivienda en Cuba todavía no es ley. Es un proyecto en trámite, con fechas de aprobación que aparecen en blanco en el documento oficial. Lo que está escrito hoy puede sufrir modificaciones antes de su versión final.

Lo que esto significa para los cubanos emigrados

Si tienes propiedades en Cuba o eres parte de la diáspora con vínculos patrimoniales en la Isla, esta ley te afecta directamente. El reconocimiento de derechos para emigrados es una de las novedades más significativas en décadas. Pero las nuevas obligaciones, como las cuotas en edificios multifamiliares, también representan responsabilidades adicionales para los propietarios.

La nueva Ley de Vivienda en Cuba todavía está en proceso. Vale la pena seguir su evolución de cerca, especialmente si tienes una propiedad, una herencia pendiente o planes de regresar a vivir en la Isla en el futuro.

Preguntas frecuentes

¿Los cubanos emigrados perderán sus casas en Cuba con la nueva ley?

No. Uno de los principales cambios de la nueva Ley de Vivienda en Cuba es que los emigrados ya no perderán sus viviendas por salir definitivamente del país. Podrán ejercer sus derechos de propiedad directamente o mediante representante legal.

¿Cuántas viviendas puede tener una persona en Cuba según la nueva ley?

El proyecto ratifica el límite de dos viviendas por persona natural, más una casa de descanso o veraneo, que no necesariamente debe estar en zonas de playa o rurales.

¿Qué son las cuotas obligatorias para propietarios de apartamentos?

Es un pago mensual que deberán asumir los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares para cubrir gastos de limpieza, conservación, reparación y mantenimiento de áreas comunes, gestionado mediante juntas de administración.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley de Vivienda en Cuba?

El proyecto se espera que sea aprobado por la Asamblea Nacional antes de que concluya 2026. Una vez aprobado, el Consejo de Ministros tendrá 60 días para emitir el reglamento, y la ley entraría en vigor 90 días después de su publicación en la Gaceta Oficial.

¿Qué pasa con las viviendas subsidiadas por el Estado?

Quienes reciban una vivienda subsidiada no podrán venderla, donarla ni permutarla durante 15 años, a menos que devuelvan al Estado el monto total del subsidio recibido.